【百科】“五证”不全的房子能买吗？

“五证”不全的房子能买吗？

买新房 你应该注意这些问题

​如果开发商“五证”不全，开发商的楼盘便没有销售/预售的资质。根据《城市商品房预售管理办法》中的规定，无证销售是违法行为，所签任何协议都没有法律效力，不受法律保护。且“五证”不全的房子，开发商无法在房管局备案，更无法为购房者办理房产证。

一、“五证”都是什么？

一个资质完备的开发商，应该要具备“五证两书”。“五证”指《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《国有土地使用证》、《建筑工程施工许可证》和《商品房销售（预售）许可证》，“二书”是指《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。

《建设用地规划许可证》是开发商合法拿地、用地的凭证，证明该项目的位置、用途符合政府制定的城市规划。《建设工程规划许可证》是有关建设工程符合城市规划需求的法律凭证。《国有土地使用证》是政府颁布的国有土地使用权的法律凭证，主要载明土地使用者名称、土地座落、用途、土地使用面积、使用年限和“四至”范围。

《建筑工程施工许可证》是建设单位进行工程施工的法律凭证，也是房屋权属登记的主要依据之一，没有开工证的建筑属违章建筑，不受法律保护。《商品房销售（预售）许可证》是政府房地产管理部门允许房地产开发企业，销售商品房的批准性文件。

五证实拍图

其中，需要购房者着重查看的是《国有土地使用证》和《商品房销售（预售）许可证》，这两个证件意味着开发商的资质没有问题了。如果开发商没有取得《建设规划许可证》和《建筑工程施工许可证》，拿不到《商品房销售（预售）许可证》。没有《商品房销售（预售）许可证》的房子，卖出去也是不合法的。

去看房时，在条件允许的情况下可以要求开发商出据证书原件。如果是期房，要看看《商品房预售许可证》上的预售范围，保证自己想要购买的楼房，在预售范围内。

二、如何查询开发商资质？

对于普通购房者来说，如果想要了解清楚开发商的“五证”是不是齐全，一般在售楼处可以看到开发商公示的“五证”复印件，如果想查看原件，可向开发商提出请求，也可以去房管局进行查询。如果在网上查询开发商资质，可以着重查询《商品房销售（预售）许可证》，具体查询办法如下。

1.登录重庆网上房地产，点击“预售许可”。

重庆网上房地产首页

2.在搜索栏输入想要查询的区域、楼盘名称等，选择相应的信息，可以查到销售/预售许可证的证号。点击项目名称，在左侧导航栏选择“楼盘表”，即可查看具体的预售信息。

重庆网上房地产搜索页1

重庆网上房地产搜索页2

三、“五证”不全的房子有何风险？

购买“五证”不全的房子存在很多风险，没有预售许可证的，合同无效，办不下来房产证。

案例：2003年，付先生从某开发商处购买一套联体别墅，在签订的补充协议中，约定自合同签订的18个月内将房产证发给付先生，但开发商不仅没有为购房者办理房产证，反而以没有预售许可证，购房合同无效为由，向法院起诉业主占用其房产并获得胜诉，按照法院判决结果，开发商可以收回付先生的房产再次出售，否则业主需要向开发商支付在此房中居住的租金。 

在这个案例中，开发商倒打一耙，将付先生告上了法庭，付先生不止丢了房子，也赔了钱。住建部发布施行的《城市商品房预售管理办法》中规定：“未取得《商品房预售许可证》的，按照《城市房地产开发经营管理条例》第三十九条规定，没收违法所得，可以并处已收取的预付款1%以下的罚款。”因此，开发商在未取得销售许可证前，不得以任何形式进行销售。无证销售是违法行为，所签任何协议都没有法律效力，不受法律保护。购买“五证”不全的房子，开发商无法在房管局备案，更无法为购房者办理房产证。

资料来源：《城市商品房预售管理办法》、《城市房地产开发经营管理条例》