大咖评房丨协信敬澜山 龙洲湾舒适改善房
2018-07-26
据重庆锐理数据统计，2018年3月巴南区推新项目达14个。其中改善住宅项目占比有所增加，还不乏纯新盘项目，由此可见“南重庆”的格局正在发生变化。在小编看来，不管是从楼市大数据，还是房企业态分布上来看，重庆的高端住宅项目也开始走起了“南移”步伐。
今天要测评的项目就是位于龙洲湾商圈的生态大盘协信敬澜山，小编将从区域位置、生活配套、户型优劣、价格来剖析项目价值。
告别“刚需印象”，龙洲湾进入“改善时代”
2012年至今，龙洲湾板块布局的品牌房企已超20家，2017年龙洲湾板块成交量超120万方，跻身重庆区域前五。尽管巴南区不算是重庆最“吃香”的区域，但近年来在楼市上呈现的拿地热度让不少购房者对龙洲湾、李家沱等区域有所改观。
2017年之前，龙洲湾始终给购房者“刚需楼盘聚集地”的印象。这主要是受部分开发商集中推出小户型、高密度高层的“快销模式”策略所影响，让龙洲湾板块被贴上“刚需”的标签。尽管给了刚需买房者们更多的选择，但始终让人觉得龙洲湾项目定位比低端，缺乏改善型项目较少。
2017年以后，龙洲湾区域随着众多外地房企“大举入渝”，使龙洲湾板块被划分成“巴南万达商圈”和“鱼胡路高职城商圈”的两种业态。
巴南万达商圈集中的项目多为刚需，而鱼胡路高职城商圈主打巴南优质改善项目，以协信敬澜山、和泓文华府、碧桂园保利·云玺等优质住宅项目为主，预计未来会有更多类似项目亮相龙洲湾。
整体配套综合评分：
★★★☆☆
山、园、温泉，一次性许你“诗和远方”
协信敬澜山位于南龙洲湾高职城商圈，项目2017年10月迎来第一次开盘，洋楼和洋房刚面世不久，属于改善型住宅。
下面，我们来看看协信敬澜山都有哪些具体配套：
交通配套：
轨道3号线鱼胡路站；公交车可乘坐308路、310路、898路、311路、238路在鱼胡路公交站下。
教育配套：
项目自身配备的幼儿园。
医院配套：
巴南人民医院、巴南中医院、妇幼保健站。
商业配套：
巴南万达广场。
公园配套：
项目自身山谷公园、老街公园、龙洲公园、龙洲湾通江公园、巴南亲水公园。
小编结合实地考察情况，分析一下生活配套。
首先看交通，小编本次踩盘就是乘坐轨道3号线至鱼胡路站，到站后步行了近20分钟才到售房部，推荐大家坐公交至大窝站比较近，步行10分钟可到。
值得一提的是，鱼胡路站旁边就是鱼胡路交通枢纽站，如果去重庆周边郊游的话会非常方便。
再来说教育，项目内配有幼儿园。
至于商业配套，目前商业配套还待完善，但胜在交通便利，不管是乘坐交通工具还是自驾，都能在15分钟内到达巴南万达广场进行消费。
说到公园配套，“生态改善住宅标杆”是敬澜山项目的特色，先抛开周边的各种公园和南山山麓不说，项目本身还自带20000㎡山谷公园和温泉，可以说非常丰富了。
重庆许多所谓的“生态公园大盘”都是试图以自然资源掩盖本身项目的“偏”，平心而论，敬澜山算是把商圈和住宅环境平衡得相得益彰的项目，有成熟商圈也有公园配套。
整体户型综合评分：
★★★★☆
12㎡超大观景阳台，实现内外相通
高层洋楼2号楼和览山洋房5号楼都将于4月初开盘。
洋楼共18层，2梯6户，分为建面94-117㎡四种户型，预计建面均价9000元/㎡，共104套房源；
洋房共7层，2-6层为平层，1层、7层为跃层，1梯2户，分为127-144㎡五种户型，预计建面均价11000元/㎡，共47套房源。
敬澜山项目在开盘业态上选择较多，高层、跃层、大平层都囊括在内，其中最有特点和竞争力的是大平层：每层两户、户型通透性好、空间尺度大、可改造性强，楼间距也大，舒适性高，因此看房的人也比高层和跃层多。
（高层洋楼2号楼）
（洋房5号楼）
小编实地考察了建面96㎡的高层洋楼户型和建面127㎡的洋房户型。
建面96㎡的高层洋楼
简单说下这套两室两厅两卫的高层户型，属于中轴对称结构，卧室、会客厅空间观景面全采光，可以欣赏南山山景，主卧开间约3.2米，显得宽敞大气，生活间和起居室巧妙地做到了动静分区。
建面127㎡的洋房
大开间卧室套房，主卧约20㎡，大面积观景窗，光线充足，视野也相当开阔。
两个次卧相对而立，面积大小相同，户型方正，可作为儿童房，可满足“二孩家庭”需求。
配有专属电梯入户，餐厅与客厅之间没有做隔断，让整个空间更具设计感，约12㎡观景阳台，让内外空间相通，客厅空间灵动可开可合。
几个户型图看下来，小编个人觉得这一套将会是大多购房者的选择，三室二厅二卫的结构，拥有大客厅与观景阳台，还配有书房空间，将127㎡的空间物尽其用，几乎没有浪费空间，实用性强。外加每平方只高出高出2000元的价格，着实会让很多购房者心动。
项目价格综合评分：
★★★★☆
建面10000元/㎡左右的改善房，市场上实属难得
尽管4月初即将开出的楼栋具体价格还暂未对外公布，但置业顾问给小编预估：
高层均价约建面9000元/㎡，洋房均价约建面11000元/㎡，
按以上介绍的2种户型作为参考，
首付3成（首套房）商业贷款，贷款利率4.90%，还款30年，利率上浮10%，
按照等额本息的还款方式计算如下：
主力客群：有改善住宅置业需求的巴南区土著群体、希望月供压力较小的改善型需求客户、对协信产品有向往的购房群体。
置业目的：以改善型需求为主导。
总之，与北区其他改善住宅相比，协信敬澜山项目价格算是相当具有亲和力的。主城九区很难再找到10000元/㎡出头的洋房产品了。
另外小编觉得比起部分新区贴个“亲水、临江”的标签均价就直飙20000元/㎡的楼盘，敬澜山项目显得更有诚意，至少没那么多套路，有巴南区购房意向的网友们可以关注一下。